HIPOTECAS ABUSIVAS. CUESTIONES DE ACTUALIDAD

17 enero 2017

Los abusos a los que se han visto sometidos los ciudadanos por parte de la banca española desde hace años por fin se están penalizando en nuestros juzgados.

 Vamos a hacer un repaso a las cláusulas abusivas que están generando más revuelo y qué postura está tomando la justicia al respecto:

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Cláusulas suelo

Seguro que has oído hablar de la reciente sentencia emitida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que dispone de forma contundente que:

"La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Por consiguiente, la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo debe permitir la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor".

No es suficiente con quitar esta cláusula de las hipotecas sino que se debe devolver al cliente la cantidad que haya pagado de más por la aplicación de dicha cláusula, con efectos retroactivos a la sentencia que la declaró abusiva y consecuentemente nula de pleno derecho.

Según la sentencia europea, no todas las cláusulas suelo son consideradas abusivas. Lo son aquellas en que haya habido un vicio de consentimiento por parte del prestatario al no ser informado con la transparencia debida del significado de dicha cláusula.

Después de una dación en pago, hay que seguir pagando la deuda restante?

Muy recientemente, el  juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, en su sentencia de 7 diciembre de 2016 declara nula la cláusula de responsabilidad personal universal, estipulando que es abusiva por no haber sido negociada por el cliente al que le ha venido impuesta en el contrato.

Ésta cláusula imponía la obligación al cliente de seguir pagando la deuda restante después de entregar su vivienda al banco en concepto de dación en pago.

El problema alrededor de este asunto es que al entregar tu vivienda al banco se hace una subasta de la misma, que casi en todas las ocasiones queda desierta; bien por la gran cantidad de subastas que hay, bien por la poca publicidad que se les da. Después el banco procede a adjudicársela por la mitad de su valor de tasación y al cliente le queda una deuda restante desproporcionadamente elevada. El banco persigue al deudor prácticamente toda su vida y después vende la vivienda a mayor precio.

Podemos apreciar claramente una falta de buena fe que es exigida por la Directiva Europea en materia de cláusulas abusivas al imponer la obligación de responder ilimitadamente de una deuda que en realidad no generará al banco una pérdida.

La sentencia del juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona anula además la responsabilidad solidaria de los avalistas al imponérseles las "renuncias a sus beneficios legales de orden, excusión y división". La cláusula en que los avalistas renuncian a estos derechos es nula por vicio del consentimiento al no haber sido debidamente informados de su significado y abasto, todo ello sin darles capacidad de negociación.

Cesión del crédito

Varias sentencias se han pronunciado en contra de que un banco pueda llevar a cabo una ejecución sobre una hipoteca titulizada. El Tribunal Supremo declaró abusiva ésta cláusula en 2009, y actualmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea está analizando el tema a raíz de una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Lo que se plantea es que cuando se tituliza un crédito; es decir, se vende a un tercero, al banco ya no le pertenece. Por tanto, puede el banco reclamar una deuda de la cual no es dueño? La cuestión está sobre la mesa y en breve tendremos un pronunciamiento al respecto. 

Cláusula de imposición de gastos

Otro asunto que está en plena actualidad es el de la imposición que se hace al cliente de correr con todos los gastos notariales, registrales y tributarios necesarios para constituir y formalizar la hipoteca

El Tribunal Supremo en sentencia 705/2015 de 23 de diciembre declaró que:

“En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Por otro lado, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales nos dice que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”. El Tribunal Supremo estima que respecto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados el sujeto pasivo es el banco o entidad prestamista. Con esto concluimos que el prestatario que haya pagado este tributo tiene derecho a reclamar su devolución.

Todos los afectados por la inclusión de una cláusula que imponga la obligación de satisfacer todos los gastos que deriven de la formalización y constitución de la hipoteca tienen derecho a reclamar la nulidad de dicha cláusula con la correspondiente devolución de las cantidades pagadas en su virtud.

No es tan claro en el caso en que los gastos se repartan, ya que una cláusula es calificada de abusiva y por tanto nula de pleno derecho cuando crea un grave desequilibrio en las prestaciones de ambas partes en detrimento del consumidor. De todas formas, este asunto está a la orden del día y van saliendo sentencias constantemente al respecto. 

¿Tienes dudas sobre las cláusulas que hay en tu escritura hipotecaria? Ponlo en manos de un profesional




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